Est-ce le bon moment pour vendre votre bien ?

L'année passée, les taux d'intérêt ont grimpé de 1,5 % à 3,5 % en moyenne. L'impact sur la capacité d'emprunt est conséquent. Avec la même mensualité, un acheteur peut aujourd'hui emprunter 15 à 20 % de moins que l'année dernière. Cela a inévitablement réduit le budget d'achat de ceux qui souhaitent emprunter.

En parallèle, les banques ont durci leurs conditions sous l'impulsion du HCSF. Désormais, elles exigent un apport personnel d'au moins 20 % du montant de l'achat. Pour un achat de 250 000 €, il faut donc désormais avoir environ 50 000 € sous le coude. C'est un obstacle majeur pour les primo-accédants.

De plus, les banques ont changé le mode de calcul du taux d'endettement pour les investisseurs. Pour faire simple, il est aujourd'hui très compliqué d'emprunter si on n'a pas fini de rembourser son crédit sur sa résidence principale.

Ces chiffres dessinent un tableau clair : l'accès au crédit est plus compliqué aujourd'hui qu'il ne l'était auparavant, et les populations les plus touchées sont les primo-accédants et les investisseurs.

Face à ces nouvelles conditions, certains acheteurs ont purement et simplement renoncé à leur projet. Il s'agit notamment de ceux qui, faute d'apport personnel, savent qu'ils n'ont aucune chance d'obtenir leur crédit actuellement. Il y a donc en ce moment environ 20 % d'acheteurs en moins que l'année dernière.

Cette baisse peut sembler impressionnante, mais il faut mettre les choses en perspective. Les années précédentes ont été des records historiques, aussi bien en nombre de ventes qu'en prix. Il n'est donc pas étonnant que les volumes finissent par baisser, et le niveau actuel de la demande n'est pas alarmant.

De nombreux acheteurs sont encore là, mais ils attendent une baisse des prix immobiliers, pour compenser la baisse de leur capacité d'emprunt. Or pour l'instant, les prix ont baissé de 1 % en moyenne à l'échelle nationale. C'est beaucoup moins que la perte de capacité d'emprunt qu'ils subissent... ce qui explique pourquoi de nombreux acheteurs ne s'en contentent pas.

Enfin, il ne faut pas oublier qu'environ 1 acheteur sur 3 n'est pas concerné par les difficultés d'accès au crédit. Ce sont généralement ceux qui ont fini de rembourser leur résidence principale et qui désormais achètent grâce à l'argent de la revente de leur bien précédent.

En France, il y a entre 600 000 et 1 200 000 ventes par an. Entre 600 000 et 700 000 ventes, il s'agit d'années difficiles, comme 2008, 2009 ou 2013. Au-delà de 1 000 000, il s'agit d'années extraordinaires, comme 2021 et 2022. En 2023, le nombre de ventes devrait être entre 800 000 et 900 000 : il s'agit certes d'une forte baisse par rapport aux années précédentes, mais pas non plus d'une catastrophe.

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