Achat immobilier : comment fonctionne le délai de rétractation après la signature d'un compromis de vente ?

Dans le cadre d’une transaction immobilière, un délai de rétractation a été mis en place. Cette période laisse une marge de manœuvre à l'acquéreur qui souhaite annuler une vente. Sans avoir à vous justifier, il court dès la signature du compromis de vente.
Comment faire jouer ce droit ? Quelles conséquences ?
Explications.

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Puis-je me rétracter après une offre d'achat ?

Lorsqu’un acheteur formule une offre d’achat, il s’engage à acheter le bien immobilier correspondant si le vendeur accepte cette proposition. Toutefois, dès cette étape, le délai de rétractation pour un achat immobilier est fixé à 10 jours. L’acquéreur doit donc en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce droit peut être exercé :

• Sans avoir à fournir de motif ;
• Gratuitement : aucune pénalité n’est à verser au vendeur.

En faisant valoir ce droit dans le délai imparti, l’acheteur retrouve sa liberté par rapport au vendeur. Il peut se positionner sur un autre bien immobilier ou décider de reporter son projet d’achat immobilier à plus tard.

L’offre d’achat orale n’a pas de réelle valeur légale. L’acheteur qui souhaite se rétracter peut donc le faire à tout moment. Il doit simplement en informer le vendeur, oralement ou en lui envoyant un courrier.

En ce qui concerne une offre d’achat écrite, en revanche, tout dépend des mentions présentes sur votre proposition. Si elle correspond à un engagement ferme, l’annulation de la vente doit survenir dans un délai de 10 jours.

Bien entendu, si l’acquéreur utilise son délai de rétractation, il pourra se questionner sur la pertinence de signer un compromis de vente. Ce contrat vaut vente. S’il n’est pas certain de sa décision, mieux vaut ne pas poursuivre les démarches du processus de vente.

Il pourra redéfinir son projet immobilier avant de s’intéresser à de nouveaux biens immobiliers en vente.

A lire: Quel est le délai entre l'offre d'achat et le compromis de vente ? 

Quand débute le délai de rétractation ?

Le délai de rétractation de 10 jours démarre dès la signature du compromis de vente. Pendant cette durée, l’acheteur peut se rétracter sans avoir à se justifier ou à dédommager le vendeur. Il peut donc en profiter pour réfléchir à son projet immobilier et s’assurer que le logement concerné correspond véritablement à son objectif.

Si ce n’est pas le cas, il a encore la possibilité de changer d’avis et de poursuivre sa recherche immobilière.

Lorsque le compromis de vente est transmis par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai de rétractation démarre le lendemain de la première présentation de ce courrier.

Si ce contrat a été remis en main propre, le délai commence dès la réception de ce document.

Lorsque l’acheteur et le vendeur se rendent chez le notaire pour signer ce compromis de vente, l’officier public prépare à l’avance l’avant-contrat. Il ne reste plus qu’à apposer sa signature.

Le notaire remet ensuite le document en main propre à chaque partie. Le délai de rétractation commence donc le lendemain, à condition que l’ensembles des pièces justificatives soient annexés au compromis de vente. Il peut notamment s’agit des éléments relatifs au lot de copropriété.

Si ces documents ne sont pas transmis, le délai de rétractation démarre uniquement lorsque l’ensemble des pièces requises sont réunies.

Comment calculer le délai de rétractation de 10 jours ?

Le délai de rétractation commence le lendemain de la signature du compromis de vente et de sa réception. Pour le calculer précisément, vous devez comptabiliser 10 jours calendaires. En effet, les jours ouvrables sont pris en compte mais aussi les dimanches et jours fériés.

Par exemple, si vous avez signé un compromis de vente pour un logement le 13 mars, le délai de rétractation démarre le 14 mars. Le dixième jour correspond au 23 mars. L’acheteur a jusqu’à cette date, à minuit, pour se rétracter. Au-delà de cette date, il est engagé et devra finaliser la vente, conformément aux mentions présentes dans le compromis de vente.

Toutefois, une exception peut être faite si la fin de cette période arrive le dimanche ou un jour férié. Dans ce cas, le code de procédure civile prévoit que ce délai sera prolongé au premier jour ouvrable suivant. Dans ce cas, la date exacte est précisée dans l’avant-contrat.

Quels sont les démarches à réaliser pour se rétracter d'un achat immobilier ?

Un acquéreur qui souhaite se rétracter de son achat immobilier doit suivre une procédure précise. Il doit informer le vendeur de sa décision en lui transmettant directement une lettre recommandée avec accusé de réception ou en envoyant ce courrier à son intermédiaire, le notaire ou l’agent immobilier. Le cachet de la poste fait alors foi.

La date de première présentation de ce courrier permet de savoir si cette décision a eu lieu pendant le délai prévu par la loi ou après.

Signer un compromis ou une promesse synallagmatique de vente n’engage pas définitivement l’acquéreur. Pendant ce délai de rétractation, il peut mûrir sa décision avant de signer l’acte définitif de vente. Toutefois, cet avant-contrat ne doit pas être signé à la légère.

Si l’acheteur n’est pas vigilant, il peut dépasser ce délai de rétractation et se trouver définitivement engagé.

Quelles sont les conséquences d'une rétractation ?

Dès que le vendeur prend connaissance de la lettre recommandée avec accusé de réception, la transaction immobilière est annulée.

Les fonds versés en tant que dépôt de garantie doivent donc être restitués. Le propriétaire est libre de remettre son bien immobilier en vente et de trouver un nouvel acquéreur.

Toutefois, si le délai de 10 jours est dépassé, l’acheteur ne peut plus se rétracter. Le vendeur peut saisir le tribunal de grande instance pour forcer à la vente ou obtenir des dommages et intérêts. Le dépôt de garantie, qui correspond à 10 % du prix de vente est également perdu.

Le propriétaire est en droit de la conserver si l’autre partie ne respecte pas son engagement.

Si le compromis de vente contient des conditions suspensives, les conséquences d’une rétractation sont différentes. Si l’acheteur n’obtient pas le financement souhaité, le contrat devient caduc. Un justificatif des banques permet de se rétracter et de récupérer le dépôt de garantie versé. Pour chacune de ces clauses, l’acheteur peut se désengager librement si la situation prévue dans l’avant-contrat survient.

D’autres conditions suspensives peuvent être prévues dans cet avant-contrat, comme le désistement du vendeur s’il ne parvient pas à vendre son ancien logement ou la non-exécution du droit de préemption de la commune.

Le remboursement des fonds

Généralement, le versement d’un dépôt de garantie d’un moment correspondant entre 5 et 10 % du prix de vente est prévu. Lorsque l’annulation de la vente a lieu pendant le délai de rétractation, cette somme sera simplement restituée à l’acheteur.

Le vendeur dispose de 21 jours, à compter de la rétractation, pour transmettre le montant versé en totalité.

Lorsque l’annulation de la vente a lieu après le terme de ce délai, le vendeur se repose sur la clause de dédit ou clause pénale. Il est donc en droit de conserver les fonds versés.

Si aucune clause n’a été prévue, le propriétaire du bien immobilier devra intenter une action en justice pour obtenir l’exécution de la vente ou le versement de dommages et intérêts.

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